Kiraya veren kişilerin gerçek ihtiyaç üzerine ya da kiracıyı evden çıkarmak adına öne sürdüğü ihtiyaç sebebiyle tahliye, günümüzde kira hukuku alanında en çok karşılaşılan durumlardan biridir. Fakat sanılanın aksine, ev sahibinin sadece “İhtiyacım var” demesi kiracıyı evden çıkarmak için yeterli değildir.
EV SAHİBİ KİMLERİN İHTİYACI İÇİN BU YOLA BAŞVURABİLİR?
TBK m. 350, ev sahibinin sınırlı sayıda kişi için tahliye isteyebileceğini açıkça belirtmiştir. Ev sahibi (kiraya veren), konut veya işyeri gereksinimini kanun maddesinde düzenlemeye göre; kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (annesi, babası, büyükanne/büyükbabası) ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için öne sürebilir.
İHTİYACIN NİTELİĞİ NASIL OLMALIDIR?
İhtiyaç sebebiyle tahliye davalarında mahkemelerin ve Yargıtay’ın aradığı en temel şart; ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmasıdır.
Ev sahibinin kiradaki evine gerçekten taşınacak olması gerekir. Sırf kiracıyı çıkarıp evi daha yüksek fiyattan başkasına kiralamak amacıyla ileri sürülen talepler samimi kabul edilmez.
İleride gerçekleşme ihtimali olan (örneğin “İleride evlenirsem çocuğum oturacak” veya “İki yıl sonra emekli olunca geçeceğim”) afaki ihtimallere dayanarak tahliye kararı verilemez. İhtiyacın dava açıldığı tarihte var olması ve yargılama süresince devam etmesi gerekir.
İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI NE ZAMAN AÇILIR?
Sürelerin kaçırılması, davanın usulden reddedilmesine yol açan en büyük hatalardan biridir. Kira sözleşmesinin belirli süreli veya belirsiz süreli olması dava açma zamanı açısından farklılık oluşturur.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin sona erdiği tarihten itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır. (Sözleşme bitmeden önce çekilecek bir ihtarname, dava açma süresini bir sonraki kira yılı sonuna kadar uzatır).
Evi içinde kiracı varken satın alan yeni ev sahibi; tapu tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya durumu ihtarname ile bildirmelidir. İhtardan sonra kiracıya 6 ay süre tanınır. 6 ayın sonunda kiracı çıkmazsa dava açılabilir. (Alternatif olarak yeni malik, eski sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde de dava açabilir).
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren her 6 aylık dönem bir “fesih dönemi” kabul edilir. Ev sahibi, bu 6 aylık dönemin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya noter kanalıyla ihtarname çekmeli ve 6 aylık dönemin sonunda kiracı çıkmazsa 1 ay içinde tahliye davasını açmalıdır. 3 aylık ihtar süresinin kaçırılması halinde bir sonraki 6 aylık dönemi beklemek gerekecektir.
KİRACI ÇIKARILDIKTAN SONRA EV BAŞKASINA KİRALANABİLİR Mİ?
Ev sahibi, ihtiyaç sebebiyle ve mahkeme kararıyla kiracıyı tahliye ettirdikten sonra, haklı bir sebep olmaksızın taşınmazı 3 yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Eğer ev sahibi bu yasağı ihlal edip evi başkasına kiralarsa; TBK md.355 gereği, çıkarılan eski kiracıya son kira yılında ödenmiş olan 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek zorunda kalır.
KARDEŞ İÇİN TAHLİYE TALEBİ ÖNE SÜRÜLEBİLİR Mİ?
Kanun tahliye isteminin hangi kişiler için talep edilebileceğini sınırlı bir şekilde saymıştır ve kardeşler bu sınırlı sayımının içinde yer almamaktadır. Fakat Yargıtay’ın bu konu hakkındaki görüşü şu şekildedir:
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2014/12439 E., 2014/12928 K., 24.11.2014 tarihli kararı: “(…) Davacı kardeşinin ihtiyacı için kiralanın tahliyesini istemiştir. TBK’nın 351. maddesinde, kanun gereği bakmakla yükümlü olunan kişiler için ihtiyaç sebebiyle dava açılabileceği belirtilmiş, TMK’nın 364. maddesinde ise kardeşlerin nafaka yükümlüsü olduğu kabul edilmiştir. Bu nedenle, TMK hükümleri gereğince bakmakla yükümlü olunan kardeşin ihtiyacı için dava açılabileceği kabul edilmelidir. Ancak, Mahkemece davacının kardeşi ihtiyaçlının, adına kayıtlı taşınmaz bulunup bulunmadığı davacının yardımına ve kiralanana ihtiyacı olup olmadığı üzerinde durulup gerekli araştırma yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmayıp bozmayı gerektirmiştir.”
Bu karar ışığında dikkat edilmesi gereken husus, ihtiyaç sebebiyle tahliyenin her kardeş için istenemeyeceğidir. Yalnızca TMK hükümleri gereğince bakmakla yükümlü olunan kardeşin ihtiyacı üzerine bu durum söz konusu olabilir. Bakmakla yükümlü kardeşten kasıt, kişinin yardım etmediği takdirde yoksulluğa düşecek olan kardeşleridir.
İHTİYAÇ SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASINDAN ÖNCE DAVA ŞARTI ARABULUCULUK VAR MI?
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda (ihtiyaç nedeniyle tahliye davaları dahil) mahkemeye başvurmadan önce dava şartı arabuluculuk sürecinin tüketilmesi zorunludur. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa anlaşamama tutanağı düzenlenir ve son tutanakla birlikte mahkemeye başvurulur.
KİRADA OTURAN EV SAHİBİ KENDİ EVİNDEKİ KİRACIYI ÇIKARABİLİR Mİ?
Kendisi de kirada oturan bir ev sahibinin, kendi taşınmazına geçme talebi Yargıtay uygulamalarında karine olarak zorunlu ve samimi kabul edilmektedir.
YARGITAY 6. Hukuk Dairesi 2014/9523 E., 2014/10948 K.
“…Konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı açısından yeterlidir. Davacının kirada oturduğu iddiasının aksi davalı tarafından kanıtlanamadığına göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü ile davalının kiralanandan tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir...”
KİMLER İHTİYAÇ SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI AÇABİLİR?
6098 Sayılı TBK md. 350/1 uyarınca ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak davalarda dava hakkı kural olarak kiraya verene aittir. Ancak kiraya veren durumunda olmayan malikin de bu davaları açabileceği içtihaden kabul edilmiştir.
Kiralanan paylı mülkiyete konu ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği halinde mülkiyete konu teşkil ediyorsa tüm ortakların davaya katılmaları gerekir. Bu koşullar birlikte dava açma şeklinde gerçekleşebileceği gibi bir paydaş tarafından açılan davaya sonradan diğer paydaşların onaylarının alınması şeklinde de sağlanabilir. Elbirliği mülkiyetinde, ortakların davaya katılmaları sağlanamaz ise miras bırakanın terekesine temsilci atanması sağlanarak temsilci huzuruyla dava yürütülür.
“ÇOCUĞUM EVLENECEK” DENİLEREK TAHLİYE İSTENEBİLİR Mİ?
Altsoy (çocuk) veya üstsoyun evlilik hazırlığı içinde olması samimi bir ihtiyaç sebebidir. Ancak Yargıtay uygulamasında sırf “Çocuğum ileride evlenecek” demek yeterli değildir. Mahkeme; nişan tarihi, düğün salonu ile yapılan sözleşme, davetiye veya evlilik hazırlığına ilişkin somut belgelerin dosyaya sunulmasını arar. Henüz somutlaşmamış ve tarihi belirsiz bir evlilik fikri, “henüz doğmamış ihtiyaç” sayılır ve dava reddedilir.
KİRAYA VERENİN KİRA ARTIŞI TALEBİNİN REDDİNİN ARDINDAN İHTİYAÇ SEBEBİYLE TAHLİYE YOLUNA BAŞVURMASI İHTİYACIN SAMİMİ OLMADIĞINA DAİR KARİNE TEŞKİL EDEBİLİR
Dava öncesinde ev sahibi ile kiracı arasında yüksek kira artışı konusunda bir uyuşmazlık yaşanmışsa ve ev sahibi istediği artışı alamayıp hemen ardından “ihtiyaç nedeniyle tahliye” davası açmışsa; Yargıtay bu durumu ihtiyacın samimi ve gerçek olmadığına, amacın sadece kiracıyı zorlayarak yüksek kira elde etmek olduğuna dair güçlü bir karine kabul edebilmektedir.
SONUÇ
İhtiyaç nedeniyle tahliye süreçleri; ihtar süreleri, dava açma süreleri ve ihtiyacın mahkemede ispatlanması (tanık, keşif, bilirkişi) açısından sıkı usul kurallarına tabidir. Hak kaybına veya yüksek tazminat risklerine maruz kalmamak adına somut durumunuz için hukuk büromuzla iletişime geçebilirsiniz.
Av. Nazlı Yaren KAZANCIOĞLU
Bu web sitesinde yer alan tüm makale, yazı ve içerikler yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki mütalaa veya danışmanlık niteliği taşımaz. Mevzuat ve yargı kararları zamanla değişebileceğinden, somut olayınıza özgü hukuki değerlendirme için bir avukata danışmanız tavsiye edilir. Sitede yer alan bilgilerin kişisel veya ticari kararlarda doğrudan kullanılması sebebiyle doğabilecek doğrudan veya dolaylı zararlardan Kazancıoğlu Hukuk & Danışmanlık sorumlu tutulamaz.
Bu sitede yayımlanan yazılı içeriklerin tüm hakları saklıdır. İçerikler, 5846 sayılı Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu uyarınca koruma altında olup kaynak gösterilse dahi yazılı izin alınmaksızın kopyalanamaz, başka platformlarda yayımlanamaz veya çoğaltılamaz.
