GİRİŞ
Türkiye’de konut kiralarında uygulanan %25’lik geçici zam sınırı, uygulandığı dönemde hem kiracılar hem de mülk sahipleri açısından en çok uyuşmazlık doğuran konulardan biri olmuştu. Yasal sürenin dolmasıyla birlikte, kirada tavan zam oranlarının hangi esaslara göre belirleneceği ve geçmiş dönemdeki uygulamaların geleceğe etkileri yeniden genel Borçlar Hukuku esaslarına tabi kılınmıştır.
YÜZDE 25 GEÇİCİ SINIRININ YASAL ARKA PLANI VE SONA ERMESİ
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na (TBK) eklenen geçici maddeler doğrultusunda, konut kiralarında yenilenen dönemler için yapılacak zam oranı %25 ile sınırlandırılmıştı. Bu düzenleme, dönemin sosyo-ekonomik şartları gözetilerek getirilmiş geçici bir müdahale niteliğindeydi.
Geçici maddenin yürürlük süresinin dolmasıyla birlikte, konut kiralarındaki artış rejiminde özel sınırlama sona ermiş ve TBK m. 344’te yer alan genel düzenleme tekrar uygulanmaya başlanmıştır. Artık konut kiraları ile çatılı işyeri kiraları arasında yasal zam sınırı bakımından bir fark kalmamıştır.
TÜFE ORANI VE YASAL ÜST SINIRIN UYGULANMASI
Madde 344 – Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
TBK m. 344/1 açık hükmü uyarınca; tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
12 Aylık Ortalamanın Hesaplanması
Kira artışında baz alınacak oran, artışın yapılacağı ayda açıklanan 12 aylık TÜFE ortalamasıdır. Örneğin; kira sözleşmesi 1 Eylül tarihinde yenilenen bir kiracı için, Ağustos ayı başında TÜİK tarafından açıklanan Temmuz ayına ait “12 aylık TÜFE ortalaması” yasal tavanı oluşturur.
Yanlış Bilinenler: Aylık TÜFE mi, Yıllık TÜFE mi?
Uygulamada sıklıkla yapılan en büyük hatalardan biri, ilgili ayın yıllık TÜFE oranı (bir önceki yılın aynı ayına göre değişim) veya aylık TÜFE oranı üzerinden hesaplama yapılmasıdır. Kanun açıkça 12 aylık ortalamayı belirtmiştir. Sözleşmede bu oranın üzerinde bir artış öngörülmüş olsa dahi, yasal sınırı aşan kısım TBK m. 344 uyarınca kesin olarak hükümsüzdür.
5 YILINI DOLDURAN KİRACILAR İÇİN KİRA TESPİT DAVALARI (TBK m. 344/3)
Kira bedelinin uzun süreli sözleşmelerde enflasyon ve piyasa koşulları karşısında düşük kalmasını önlemek amacıyla kanun koyucu, 5 yılını dolduran kira ilişkileri için özel bir dengeleme mekanizması sunmaktadır.
Dava Açma Şartları ve İhtarname Süresi
Kira tespit davasının açılabilmesi için sözleşmenin başlangıcından itibaren 5 yılın dolmuş olması gerekir. Yeni kira döneminin başından en az 30 gün önce kiracıya yazılı ihtar gönderilmesi veya dava açılması halinde, tespiti istenen yeni bedel o yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. İhtar gönderilmezse, açılan davanın kararı bir sonraki kira yılından itibaren hüküm doğurur.
Emsal Rayiç ve Hakkaniyet İndirimi
Kira tespit davasında hakim yalnızca TÜFE oranı ile bağlı değildir. Taşınmazın niteliği, konumu ve kullanım durumunu, aynı zamanda bölgedeki emsal emlak kiralama bedellerini bilirkişi raporları neticesinde inceleyerek rayiç bedeli belirler.
Bilirkişi tarafından belirlen emsal rayiç bedel üzerinden, kiracının eski kiracı olması ve sözleşmeyi devam ettirme iradesi gözetilerek %10 ile %20 arasında bir “Hakkaniyet İndirimi” (Eski Kiracı İndirimi) uygulanır.
5 YIL DOLMADIYSA AŞIRI İFA GÜÇLÜĞÜ HALİNDE KİRA UYARLAMA DAVASI AÇILABİLİR (TBK m. 138)
Kira tespit davasından farklı olarak, henüz 5 yıllık süre dolmamışsa ve tarafların öngöremeyeceği olağanüstü durumlardan (savaş, deprem, pandemideki gibi idari kapatma kararları, taşınmazın kullanımını engelleyen radikal imar değişiklikleri vb.) dolayı edimler arası denge aşırı derecede bozulmuşsa TBK m. 138 uyarınca uyarlama davası açılabilir. Ancak Yargıtay’ın yerleşik içtihatları uyarınca; yüksek enflasyon, paranın değer kaybı veya emsal rayiçlerin yükselmesi tek başına TBK m. 138 anlamında uyarlama sebebi sayılamaz.
Kira uyarlama davasında hakkaniyet indiriminden ziyade, edimlerin dengelenmesi ve sözleşmenin değişen koşullara uydurulması amaçlanır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2023/2580 E. ve 2024/792 K.
“Taraflarca kira artış oranına ilişkin bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri için yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin ise hakim tarafından ortalama TÜFE değişim oranı , kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirleneceği hüküm altına alınmıştır. Bu düzenlemeyle artık ilk yıl sonrası yeni dönem kiraların belirlenmesinde kısa süreli kiralarda ” tespit davası “, üç ve daha uzun süreli kiralar içinse “uyarlama” davasının açılması gerektiğine ilişkin Yargıtay İçtihatlarının uygulama kabiliyeti kalmamıştır. Kira sözleşme süresinin kısa veya uzun süreli veya belirsiz süreli olmasının bu yeni düzenlemeye (TBK hükümlerine) göre kira belirlemesinde aralarında bir fark kalmamış olup sözleşmenin kurulması sonrasında ekonomik faktörlerdeki olumlu veya olumsuz değişiklikler ile rayiç kira artışları ve kiralananın durumuna ilişkin müspet veya menfi değişimlerin açılacak kira belirleme talepli davada değerlendirileceği TBK m.344 düzenlemesinde belirtilmiştir. Bu hüküm özel bir uyarlama hükmü niteliğinde olup yeni dönemde fiyat artışlarına bağlı enflasyon, fiyat endeksindeki artışlar, paranın satın alma gücünde meydana gelen değişimleri de kapsamına aldığından bu sebeplerin varlığı halinde kiranın belirlenmesinde genel uyarlama hükmü olan TBK m. 138 değil daha özel bir düzenleme olan 344 üncü maddesinin uygulanması gerekir.“
Yargıtay ilgili kararında; enflasyon, paranın değer kaybı ve rayiç artışları gibi ekonomik dalgalanmaları TBK m. 344 kapsamında düşünülmüş “özel bir uyarlama” mekanizması olarak nitelendirmiştir. Böylece, 5 yıllık yasal süreyi beklemek istemeyen tarafların sırf yüksek enflasyonu gerekçe göstererek TBK m. 138 üzerinden dürüstlük kuralını kötüye kullanmalarının ve kanunun koyduğu 5 yıllık sınırı delmelerinin önüne geçilmiştir.
KİRA UYUŞMAZLIKLARINDA DAVA ŞARTI ARABULUCULUK
7445 sayılı Kanun ile getirilen düzenleme uyarınca, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda (kira tespiti, tahliye, uyarlama, alacak davaları) dava açmadan önce arabuluculuk makamına başvuru yapılması dava şartıdır.
Anlaşma sağlanamaması halinde düzenlenen “son tutanak” ile birlikte dava yoluna gidilebilir.
KİRACI %25 SINIRININ VAR OLDUĞU DÖNEM, ÖDEMİŞ OLDUĞU İLGİLİ SINIRI AŞAN KİRALARINI GERİYE DÖNÜK TALEP EDEBİLİR Mİ?
Kanunun emredici hükmü gereği %25’i aşan anlaşmalar geçersizdir. Kiracı, ev sahibinin baskısıyla, rızası olmadan %25’ten fazla zam yapmışsa, fazladan ödediği tutarları TBK m. 77 uyarınca sebepsiz zenginleşme hükümleri kapsamında iade talep edebilir veya gelecekteki kiralara mahsup edebilir.
KİRACI İLE EV SAHİBİ %25 SINIRINA RAĞMEN ARALARINDA ANLAŞARAK DAHA YÜKSEK ORANLARDA ZAM YAPTIYSA BU GEÇERLİ MİDİR?
TBK m. 344 emredici niteliktedir. Taraflar anlaşsa dahi kiracı aleyhine yapılan bu zamlar yasal tavanı aştığı ölçüde kanunen geçersiz sayılır. Ancak kiracının bu yüksek tutarı ihtirazi kayıt koymaksızın uzun süre düzenli ödemiş olması durumunda, Yargıtay içtihatlarına göre “yeni bir kira bedelinin kabul edildiği” yönünde kararlar da çıkabilmektedir.
SONUÇ
%25 geçici zam sınırının yürürlükten kalkmasıyla birlikte konut kiralarında yasal üst sınır yeniden TÜFE’nin 12 aylık ortalaması olarak kesinleşmiştir. 5 yılı doldurmuş kira ilişkilerinde emsal rayiçlere uygun bir düzenleme için kira tespit davaları; öngörülemeyen olağanüstü durumlar için ise kira uyarlama davaları yasal güvence sunmaktadır. Hak kayıplarının önüne geçilmesi adına ihtar sürelerine ve dava şartı arabuluculuk süreçlerinde bir avukattan hukuki danışmanlık alınması önem taşımaktadır.
Av. Nazlı Yaren KAZANCIOĞLU
Bu web sitesinde yer alan tüm makale, yazı ve içerikler yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki mütalaa veya danışmanlık niteliği taşımaz. Mevzuat ve yargı kararları zamanla değişebileceğinden, somut olayınıza özgü hukuki değerlendirme için bir avukata danışmanız tavsiye edilir. Sitede yer alan bilgilerin kişisel veya ticari kararlarda doğrudan kullanılması sebebiyle doğabilecek doğrudan veya dolaylı zararlardan Kazancıoğlu Hukuk & Danışmanlık sorumlu tutulamaz.
Bu sitede yayımlanan yazılı içeriklerin tüm hakları saklıdır. İçerikler, 5846 sayılı Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu uyarınca koruma altında olup kaynak gösterilse dahi yazılı izin alınmaksızın kopyalanamaz, başka platformlarda yayımlanamaz veya çoğaltılamaz.
